Polskie rekordy magazynowe

Panattoni Park Poznań   |   Fot. Archiwum PGT

Prawie 2,5 mln m2 magazynów znalazło najemców w Polsce w 2015 r. Żaden z naszych sąsiadów nie może się pochwalić takim wynikiem – np. Czechom udało się wynająć 1,4 mln m2 hal, a wyniki innych krajów są znacznie słabsze.

To był rekordowy popyt na rynku magazynowym – w 2015 r. zawarto, według JLL, umowy najmu na 2,22 mln m2. Średnie czynsze bazowe za powierzchnię w parkach magazynowych poza granicami miast wynoszą od 2,6 do 4,5 euro za m2 miesięcznie.

Najlepszy rok. Miniony rok okazał się dla rynku powierzchni magazynowych rekordowy - wynika z raportu „Rynek magazynowy”, podsumowującego jego stan nad Wisłą w 2015 r., opublikowanego przez agencję Colliers. Wolumen transakcji był o ponad 100 tys. m2 wyższy niż w 2014 r. i na koniec IV kw. osiągnął poziom 2,62 mln m2.

CBRE nazywa rok 2015 wręcz fenomenalnym dla sektora powierzchni magazynowych i przemysłowych. Dynamiczny rozwój rynku obserwowany był z każdej perspektywy – łącznie podpisano umowy najmu na ponad 2,6 mln m2 powierzchni, na rynek „dostarczono” jej ponad 900 tys. m2, a wskaźnik tej wolnej osiągnął historycznie niski poziom 5%.

Potwierdzają to w Colliers, przywołując rekordowo niski współczynnik powierzchni nie wynajętej – w porównaniu ze stanem na koniec 2014 r. wskaźnik pustostanów zmniejszył się, ich zdaniem, o 0,9% i na koniec 2015 r. wyniósł 4,6%. Tak niskiego poziomu nie odnotowano na rynku przez ostatnich kilka lat. Ponadto w ub.r. nie zanotowano większych wahań stawek czynszów na głównych rynkach magazynowych w Polsce.

Dobra kondycja rynku. Wyniki 2015 r. potwierdziły bardzo dobrą kondycję polskiego rynku magazynowego – wynajęto około 2,62 mln m2. To najlepszy wynik w tym sektorze do tej pory – uważa Patrick Kurowski, dyr. Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych CBRE. – Popyt utrzymywał się na stabilnym poziomie na przestrzeni całego roku. Najbardziej aktywną grupę klientów reprezentowały firmy z branż logistycznej i kurierskiej.

Duże zainteresowanie inwestorów i deweloperów rynkiem magazynowo-przemysłowym potwierdza fakt inwestycji w budowie o wolumenie około 900 tys. m2, z czego 40% stanowią inwestycje spekulacyjne – dodał Kurowski.

Zmiana funkcji magazynów. Tempo rozwoju rynku wprawdzie utrzymało się na wysokim poziomie, jednak w porównaniu do 2014 r. aktywność deweloperska nieco spadła – studzi nieco huraoptymizm firma JLL. Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A dostarczonej na rynek w analizowanym okresie sięgnęła 983 tys. m2, w porównaniu do 1,12 mln w 2014 r., powiększając zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce do poziomu ponad 9,9 mln m2.

Jednocześnie transformacji ulega rola magazynu – z funkcji przechowywania towarów w centrum usług logistycznych i biznesowych. - Powszechna dostępność w całej Polsce wykwalifikowanych pracowników, poparta stabilizacją gospodarczą oraz rozwojem infrastruktury drogowej sprzyja w sposób zdecydowany budowie nowych, zaawansowanych technologicznie obiektów logistycznie wspierających biznes – uważa Kamila Branecka, dyr. JARTOM Real Estate. Trzy podstawowe kierunki zmian w roli magazynów to:

• obsługa drobnych, różnorodnych przesyłek dla e-commerce,

• zaostrzenie restrykcji dotychczasowego obrotu pełnopaletowego np. przez zawężenie okien czasowych dostaw do supermarketów,

• wzrost aktywnej dystrybucji własnej najemców.

Magazyny współpracujące bezpośrednio z witrynami internetowymi przejmują wiele funkcji logistycznych charakterystycznych dotychczas dla sklepów. Nowe obiekty magazynowe przeznaczone do obsługi e-commerce to centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie oraz centra obsługi zwrotów. Strona internetowa pełni funkcję ekspozycji, wystawy w sklepie, a dotychczasowe powierzchnie handlowe zamieniają się w show roomy i zarazem punkty odbioru. Na stronie www klient ma dostęp do całego asortymentu.

275 centrów logistycznych. Według danych JARTOM Real Estate w Polsce istnieje 275 wynajmowanych centrów logistycznych. W 2016 r. ich liczba wzrośnie o ok. 5% i przekroczy 285. Całkowita ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczy w tym roku 10 mln m2.

Rynek deweloperski w Polsce podzielony jest między aż 10 dużych, międzynarodowych graczy. Na czele stawki deweloperów pod względem wielkości własnej powierzchni magazynowej znajdują się Prologis i Segro. Ponadto, równolegle z firmami zagranicznymi, działa duża liczba (ponad 50) polskich, często lokalnych i niezależnych, średniej wielkości deweloperów. Poszczególne parki logistyczne będą zmieniały swoich właścicieli. Trend podziałów na rynku umocni się w 2016 r.

Co w tym roku? Przewidujemy, że w 2016 r. zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową i przemysłową utrzyma tendencję z 2015 r., dużą rolę odegra ciągle rozwijającą się branża e-commerce i zarządzanie łańcuchem dostaw w tym sektorze – mówi Patrick Kurowski.

Nadchodzące miesiące dla sektora magazynowego zapowiadają się bardzo optymistycznie, rok 2016 będzie czasem rozwoju rynków regionalnych, takich jak Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów czy Szczecin. W najbliższym czasie podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczy 10 mln m2. Czynsze umowne pozostają na stabilnym poziomie, jednak można zauważyć, że będzie to rynek najemcy, co widać wśród deweloperów i właścicieli, którzy prześcigają się w bardzo atrakcyjnych zachętach dla potencjalnych wynajmujących.

Prognozy dla 2016 r. są bardzo obiecujące – zgadza się z tą opinią Emilia Filimoniuk, młodszy konsultant z Działu Doradztwa i Badań Rynku CBRE. – Obecnie w budowie znajduje się aż 900 tys. m2. nowej powierzchni magazynowej. Nowym projektom (także spekulacyjnym) będą sprzyjały niskie wskaźniki pustostanów oraz duże zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców.

Nowe lokalizacje magazynów. Według ekspertów JARTOM Real Estate, w 2016 r. umocni się tendencja dywersyfikacji lokalizacji. Zyskają na znaczeniu nowe województwa, które dotychczas prawie nie posiadały w swojej ofercie dużych centrów logistycznych przeznaczonych na wynajem. Globalni, a także lokalni, deweloperzy przeszli w tych regionach od planów do realizacji inwestycji budowlanych. Rozpoczęła się budowa nowych parków dystrybucyjnych w Rzeszowie, Lublinie, Bydgoszczy oraz w woj. zachodniopomorskim. W innych, nietypowych lokalizacjach deweloperzy mają przygotowane grunty, na których gotowi są do realizacji inwestycji.

Szczególnie optymistycznie zapowiada się sytuacja w województwach zachodnich, gdzie zwiększająca się liczba zapytań przełoży się na realny popyt. Rozwój peryferyjnych regionów możliwy jest dzięki programom unijnym, wspierającym równomierny rozwój polskich miast i regionów, strefom ekonomicznym oraz na skutek zrealizowanej już i planowanej w 2016 r. modernizacji infrastruktury drogowej. Przykładowo budowana jest obecnie trasa S19 z Rzeszowa do Lublina, która powstanie do 2020 r. (droga ekspresowa S19 ma mieć docelowo 609 km i łączyć będzie wschodnie województwa z krajami nadbałtyckimi oraz Bałkanami).